房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

  《中国经营报》记者通过调查了解到，公摊面积作为购房过程中的一个主要的因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例能够准确的看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

  关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

  中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  随着房地产市场的一直在变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始慢慢地进入大众视野。

  》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

  记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，

  发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全方面实行按套内面积计价的城市。

  “因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不可能影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长

  记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者觉得自身被坑，由此产生很多纠纷。”

  表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因花了钱的人购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，能够更好的降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

  “相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家

  如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

  多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

  成都一位购房者秦风（化名）和记者说：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

  公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

  通俗地说，大家一致认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

  柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也代表着较大的经济负担。

  “但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长久来看，随市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

  朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个角度。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

  朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，能够尽可能的防止某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能保证公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

  “同时，公摊面积制度也存在某些特定的程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方式有几率存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，有可能会出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某一些程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

  湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

  面对房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

  因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，慢慢的变多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

  西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

  何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

  “这一类产品共同的特点是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因主要在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

  以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

  朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着慢慢的变多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也越来越明显。(中国经营报2024年9月23日）

  各县市区人民政府，湘潭高新区和经开区管委会，市直机关各单位，市属和驻市各企业和事业单位，各人民团体：

  《湘潭市促进房地产市场高水平发展的若干措施》已经市人民政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

  为更好适应房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，坚持因城施策，统筹好消化存量房产和优化增量住房，全力防范风险，构建房地产发展新模式，促进房地产市场高水平质量的发展，根据国、省关于促进房地产市场平稳健康发展的部署要求，结合实际，特提出如下措施。

  （一）调整住房信贷政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，共同生活的亲属在湘潭市城区名下无成套住房的，一律按首套住房执行住房信贷政策。对拥有1套住房并已结清购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，执行首套房贷款政策。（责任单位：人民银行市分行、湘潭金融监管分局、市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局、市自然资源规划局）

  （二）优化公积金贷款政策。生育三孩的家庭、高层次人才公积金贷款的最高额度由90万元提高至100万元。对购买装配式建筑、星级绿色建筑、高品质绿色建造的商品房，在不超过公积金贷款最高限额情况下，公积金贷款额度上浮20%。个人征信报告数据显示存在未结清商业住房贷款的非本市行政区域内住房，办理公积金贷款时不认作房屋套数；公积金贷款偿还期限可延长至法定退休时间后5年。推进商业银行住房按揭贷款转住房公积金贷款，支持条件成熟的商业银行存量住房按揭贷款转为“商”“公”组合贷款。（责任单位：市住房公积金管理中心）

  （三）实施阶段性购房补助。购买市城区范围内的新建商品住房（以商品房网签合同备案时间为准），已完成契税缴纳的，144平方米及以下房屋补贴标准为4000元/套，144平方米以上房屋补贴标准为8000元/套。已享受住房“以旧换新”活动补贴的购房者，不重复享受补贴。（责任单位：市财政局、市住房城乡建设局，各城市区人民政府、园区管委会）

  （四）给予人才购房补贴。对新引进到我市企业工作或创业的（与我市企业签订劳动合同、聘用合同或录用为公务员，且在潭工作满6个月；或开办企业）大专以上学历青年人才及各类技术人员入职或首次开办企业3年内在市城区购买首套新建商品住房时可享受购房补贴。其中，正高级职称人员、特级技师补贴标准为240元/平方米，副高级职称人员、全日制博士生、高级技师补贴标准为200元/平方米，中级职称人员、全日制硕士研究生、技师补贴标准为150元/平方米，初级职称人员、全日制本科生、高级工补贴标准为120元/平方米，全日制大专生、中级工补贴标准为100元/平方米。以上人员同时符合我市现行人才政策相关规定的，购房补贴按“从高”原则兑现，不重复享受，以货币形式一次性发放。积极鼓励和支持驻潭高校、职业学院、技术学院、科研单位及入园企业在引进硕士、博士（后）时，与有实力的房地产开发企业对接，由货币补贴改为实物奖励。（责任单位：市住房城乡建设局、市委人才办、市人力资源社会保障局、市财政局，各城市区人民政府、园区管委会）

  （五）优化住房销售方式。购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。建立和完善优质房源和优质客户、特色客户等信息对接平台，全面梳理市内高品质楼盘，征集高端客户、特色客户，通过入企入单位推介、开展特色化定制、特殊群体购房活动等方式，促进楼盘与客户精准对接。鼓励房地产开发企业根据不同人群开展各类购房优惠活动。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）

  （六）支持住房“旧换新”“旧转保”。针对计划出售原有住房并购买新房的购房居民，倡导住房“以旧换新”，由居民报名参与，引导房地产开发企业、中介机构联合推出“换新购”服务，对购房者推出折扣优惠，提供购房“大礼包”、物业费减免等特惠方案。鼓励探索“旧转保”。（责任单位：市住房城乡建设局）“旧换新”“旧转保”时，拟更换、已出租的住房在申请住房公积金贷款时，不计入家庭房屋套数；新换购商品房，可享受住房公积金提取和贷款的优惠政策。（责任单位：市住房公积金管理中心）在2024年1月1日至2025年12月31日期间，对出售位于本市行政区域内的自有住房并在现住房出售后1年内在本市行政区域内重新购买住房的纳税人，在满足有关政策条件下，出售现住房时已缴纳个人所得税的，可按规定享受退税优惠。（责任单位：市税务局）

  （七）保障进城购房农村居民权益。农村居民进城购房，根据本人意愿可办理户口迁移及按有关政策办理子女入学手续，原村集体经济组织成员享受的权益（含土地承包经营权、宅基地资格权、集体收益分配权）不变。（责任单位：市农业农村局、市公安局、市教育局、市住房城乡建设局）

  （八）促进非住宅商品房租售。各级党政机关事业单位、社区公共服务机构、自律性组织等要增加非住宅商品房用房，或配建公共服务设施的，鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁。购买存量非住宅商品房，房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。购买单套面积70平方米及以上或总价50万元及以上的存量商住公寓、酒店式公寓或其他非住宅商品房的业主，其子女可享受与该地区住宅同等的入学待遇，其中符合“一户一表”安装条件和建设标准的，由自来水公司、供电公司、燃气公司抄表到户后，用户可持商品房买卖合同及不动产权证等证件申请，经核实确属居民居住自用的，可执行城镇居民用水用电用气价格标准。（责任单位：市住房城乡建设局、市教育局、市发改委、市自然资源规划局、市城管执法局）

  （九）优化土地供应条件和供应结构。在居住用地挂牌出让时，采用保证金比例按20%收取、商业占比按2%～6%执行、探索拆分为多宗中小体量地块挂牌、优先推出优质地块等方式，提高房地产开发企业拿地积极性，减少土地流拍率，稳定市场预期。严格执行“熟地”“净地”供应制度，对周边道路及地下管网等基础设施配套到位的地块予以优先供应。对现有存量房地产用地情况做梳理，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供应模式，促进供需平衡。（责任单位：市自然资源规划局）

  （十）适度调整公共用房配置标准。科学预测人口状态，优化幼儿园配建标准，居民居住小区人口数量测算由每户平均3.5人降至3.2人，入园幼儿千人指标按35人的标准测算幼儿数量。新建居住小区、分期建设居住小区当前预测幼儿园配建规模不足6班的，由属地政府根据专项规划及区域真实的情况统筹配建。在不低于湖南省义务教育学校办学标准的前提下，各学段、不同办学规模的学校用地标准为区间值，可按最低标准取值，基本满足办学要求。在不改变房产所有权性质的前提下，满足小区幼儿园基本使用需求且报送教育部门同意后，可将闲置幼儿园调整为小区公共服务用房。（责任单位：市教育局、市自然资源规划局，各城市区人民政府、园区管委会）社区综合服务用房应适度集中、共建共享。（责任单位：市自然资源规划局）

  （十一）调优规划设计标准。提升住宅建筑规划设计、户型结构和建造质量水平，加强高品质住宅规划指引，加大装配式建筑在房地产项目中的应用，打造绿色、宜居、智能建筑。因城因地实施限高标准，在限高政策出台前已完成小区规划总图审批的项目，报市国土空间规划委员会审查同意后，按照原有规定执行；在限高政策出台后尚未审批小区规划总图的项目，执行现行限高政策。加快补齐配套消防救援能力建设短板。（责任单位：市自然资源规划局、市消防救援支队）优化完善房屋计容建筑面积计算规定。阳台不要求封闭、无进深限制要求，阳台水平投影面积之和未超过该套内房间建筑面积24％的，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。符合国家标准的飘（凸）窗宽度及出挑宽度无限制要求，且不计算计容建筑面积。支持商业服务业建筑按层集中设置不超过该层水平投影面积5％的公共半开敞空间，按其水平投影面积一半计算计容建筑面积。增加不计容建筑面积情形如下：1.为小区服务的公共空间（如架空活动空间等）、楼栋间首层风雨连廊、电动车集中充电场所等；2.为小区服务的消防控制室、防空警报机房、通信基站机房等；3.既有房屋适老化改造必须增设的无障碍设施、电梯及连廊、消防楼梯等；4.城市更新改造增加的社区公益性、公共及公用设施等；5.不大于套内房间建筑面积5%的中央空调设备平台（可和分体式空调外机搁板同时设置）。（责任单位：市自然资源规划局）

  （十二）化解地下车位车库库存。除单独销售的地下车位车库外，其他与商品房配套销售的地下车位车库不再收取物业专项维修资金，其维修管理纳入地上对应建筑物一并管理。强化市城区道路停车泊位管理，实行“一路一策”，灵活设置分时段泊位，强化违法停车整治。（责任单位：市住房城乡建设局、市城管执法局）

  （十三）推动房地产融资“白名单”落地。重点支持已售商品住房比例较大、应当续建的商品住房项目。金融机构应加大融资支持力度，对符合“5+5”要求的合规房地产项目，通过新增贷款、存量贷款展期、调整还款安排等方式积极予以支持，做到应贷尽贷。对存在瑕疵的房地产项目，属地政府（园区管委会）要牵头组织房地产开发企业、法院、主办银行及相关单位，逐条梳理修复，力争达到“白名单”条件。对“白名单”内房地产开发企业的融资申请，各金融机构应予以快速受理。（责任单位：市住房城乡建设局、湘潭金融监管分局、人民银行市分行，各城市区人民政府、园区管委会）

  （十四）充分的发挥经营性物业贷款作用。支持房地产开发企业盘活存量资产，提高资金使用效率。房地产开发企业可利用自身拥有的合乎条件的商业性房地产，向商业银行申请经营性物业贷款，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。经营性物业贷款期限最长不允许超出15年。（责任单位：人民银行市分行、湘潭金融监管分局）

  （十五）减缓企业金钱上的压力。对合乎条件的房地产开发企业，各项税收优惠政策做到应享尽享、应享快享。对有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由企业申请，依法办理延期缴纳税款，延期最长不超过3个月。对存在欠缴税款的房地产开发企业应缴纳的欠税及滞纳金，可先行缴纳欠税，再依法缴纳滞纳金。（责任单位：市税务局）房地产开发企业自持物业应缴纳的物业专项维修资金，由办理竣工验收备案前缴清放宽至办理不动产登记前缴清。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局）原则上土地出让价款自成交之日起1个月内缴至不低于50%，最长可在12个月内全额缴清。土地出让价款缴纳比例不低于50%且未取得不动产权证时，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、不高于已审定规划总平面中计容面积50%的建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续，在办理商品房预售许可证前须缴清土地出让总价款并办理土地不动产权证。（责任单位：市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市数据局）在土地规划验收阶段，建筑设计企业已严格按照规划审批方案进行建设，因国、省、市有关技术规范、规则发生明显的变化，造成计容建筑面积、建筑面积超规划审批规模的，不予行政处罚。（责任单位：市自然资源规划局）

  （十六）全力防控商品住房“保交房”风险。全面摸清在建已售难交付项目底数，按照“续建、缓建、停建”分类处置，建立“一项目一专班一银行一法院”机制，做实“一项一策”方案，压实属地政府、房地产开发企业、金融机构三方责任，切实做好“保交房”工作，保障购房人合法权益。加快已售新建商品房不动产登记发证，对因土地被抵押或涉及查封等问题没办法办理不动产权证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，按照“群众无过错即”原则，及时为购房群众办理不动产权证。（责任单位：各城市区人民政府、园区管委会，市住房城乡建设局、市中级人民法院、市司法局、市公安局、市自然资源规划局、湘潭金融监管分局、人民银行市分行）

  （十七）规范房地产市场秩序。提高预售许可审批形象进度节点（封顶以上），有序向现房销售转变，实行“无评估不预售、有风险不预售、谁预售谁负责”，严控交付风险。加强在建项目预售资金监管，推动预售资金“全额全程、流量流向、监测监管”闭环管理，防范房地产开发企业违规收取、银行违规划扣预售资金，确保预售资金用于本项目建设。持续整治规范房地产市场秩序，加强企业合规性建设管理，加大房地产开发、房屋交易等领域监督管理力度，重点打击企业虚假宣传和逃避资金监管等违反法律法规行为。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市城管执法局、市市场监督管理局，各城市区人民政府、园区管委会）规范二手房交易行为，实行严格的合同监管，凭备案合同办理不动产权证，实现房屋网签工作全覆盖。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局、市市场监管局）

  （十八）构建房地产发展新模式。建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，统筹考虑人口变化、产业布局、住房供需等情况，科学编制住房发展规划和年度计划，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构符合常理。构建绿色、低碳、智能、安全的住房标准体系，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，打造宜居、韧性、智慧城市。引导房地产开发企业以市场需求为导向，创新开发、建设、融资和销售方式，探索推进养老地产、智慧地产、智慧物业试点，打造集开发、建设、运营、管理等于一体的房地产业全产业链。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源规划局、人民银行市分行、湘潭金融监管分局）

  本措施自2024年5月20日起执行，有效期2年，各县（市）可参照执行。若国、省有新的政策规定，从其规定。

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