《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发商业市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。

  与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要是针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。

  （一）《房地产估价规范》第6.10条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

  底价即最低商业经济价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。

  （二）保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，按照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”

  （三）能够准确的看出，底价是标的物的最低商业经济价值，或是说第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。

  （四）在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业经济价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人能够更好的降低自己的底价(保留价)，因为最低商业经济价值是他自己确定的，他自己能更改。

  在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业经济价值的底价就不能与保留价等同了。原因在于：

  1、这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。

  2、底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。

  3、底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估;保留价则可以在底价之上，依据市场和拍卖的详细情况灵活确定。

  总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。

  以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业方面技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：

  （三）在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；

  以上便是什么是拍卖，拍卖底价与拍卖保留价以及拍卖底价的法律地位的详细的细节内容，希望可以对您起到一定的帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的详细情况，为您进行专业的法律分析。

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